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En el día de hoy, dialogamos con John Percy Hughes, miembro del Estudio Jurídico Lopez Ferrer & Hughes, los cuales se especializan en derecho civil, familiar, laboral y comercial. Y nos facilitó su visión con respecto a la nueva ley de alquileres. La nueva ley de alquileres N° 27.751, hoy vigente en el ámbito nacional, viene a modificar el anterior régimen establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación para los contratos de locación de inmuebles. Cabe destacar que son importantes las modificaciones que esta ley trae aparejada, beneficiando tanto al locador como al locatario.
"En particular, en materia de garantía de contratación inmobiliaria, se introduce expresamente en el texto de la ley diversas formas de garantías, que hasta el momento no se encontraban contempladas en la vigencia del régimen anterior, pero que en la práctica se venía utilizando cada vez con más frecuencia". Precisó Hughes.
El artículo 13 de la mencionada ley, dispone que para el caso que se requiera una garantía, el locatario deberá proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías que enumera la ley: a) Titulo de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de Fianza o Fiador solidario; e) Garantía personal del locatario.
"Anteriormente, en los contratos celebrados con la vigencia de la anterior normativa, las garantías generalmente utilizadas se efectivizaban a través de un deposito de una suma de dinero desembolsada por el inquilino que quedaría indisponible por el termino que durara el contrato y hasta la restitución del inmueble con la totalidad de las obligaciones pagas, o bien, mediante una garantía de fianza, otorgada por un tercero, y con la particularidad que, mayormente, el mismo debería tener como respaldo una propiedad inmueble en la misma jurisdicción donde se celebre el contrato".
"Estas garantías resultaban un real impedimento para el inquilino a la hora de resolver sus necesidades habitacionales. Sucedía con frecuencia que, los potenciales inquilinos, no disponían de la totalidad del dinero para dejar en el fondo de garantía o no contaban con un tercero fiador que a su vez sea titular registral de un inmueble en igual jurisdicción que el lugar de celebración del contrato".
Hughes, hace hincapié en que: "A partir de la entrada de vigencia de la nueva ley, los inquilinos, con el consentimiento del propietario, podrán sortear el impedimento de acceso generado por las garantías anteriormente exigidas, a través de la contratación de un seguro de caución inmobiliaria. Esta modalidad, hoy reconocida expresamente por la ley, pero que ya era la elegida de muchos locatarios y locadores, plantea una real solución al problema de acceso a la locación".
"Se trata de una contratación de un seguro en entidades habilitadas para ello, que funciona como garantía de un contrato de alquiler y que en caso de ser necesario, cubrirá las pérdidas devenidas del incumplimiento de las obligaciones contractuales del inquilino, tales como alquileres impagos, impuestos, expensas y ocupación indebida".
Este novedoso método de garantía inmobiliaria, beneficia tanto al inquilino como al propietario. Para el locatario resulta de fácil y menos costoso acceso que las garantías anteriormente exigidas, mientras que para el locador, éste tendrá la certeza que su propiedad se encuentra resguardada a través de un seguro otorgado por una compañía del mercado, habilitada por la Superintendencia de Seguros de la Nación, que responderá ante eventuales incumplimientos por parte del inquilino.
Por último remarca Hughes que, "es importante destacar que la nueva ley dispone respecto del valor de la fianza requerida por el locador, que la misma no puede superar el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, a excepción de lo dispuesto para el caso que se otorgue garantía personal del locatario en la cual se amplía el valor hasta un máximo de diez veces. Dichos límites máximos impuestos al locador, produce una reducción en los costos de las pólizas de caución que se traduce en un beneficio económico para el locatario y que le permitirá acceder a un seguro de caución inmobiliaria a menor precio".
